Steuerbemessung

Grundlage für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer ist der steuerbare Grundstückgewinn unter Berücksichtigung des Besitzesdauerrabattes.

Als steuerbarer Grundstückgewinn gilt die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Veräusserungserlös.

Zu den Anlagekosten gehören

• der Erwerbspreis unter Berücksichtigung der mit dem Erwerb verbundenen Kosten (Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren und Notariatskosten)
• die wertvermehrenden Aufwendungen (Kosten für Neubauten und Umbauten)
• die übliche Mäklerprovision und bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen die Baukreditzinsen.

Personen, welche mit Liegenschaften handeln, können weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet haben.

Liegt die massgebende letzte Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurück, kann anstelle des Erwerbspreises der Verkehrswert vor 20 Jahren in Anrechnung gebracht werden.

Als Veräusserungserlös gilt der Verkaufspreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers.

Steuerpflichtige Personen

Natürliche und juristische Personen bezahlen bei der Veräusserung von Grundstücken eine Grundstückgewinnsteuer.

Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Handänderung an einem Grundstück wirken, werden ebenfalls mit der Grundstückgewinnsteuer besteuert. Darunter fallen etwa die Ausübung eines Kaufrechts zugunsten eines Dritten oder die Veräusserung von mehr als der Hälfte der Beteiligungsrechte an einer Immobiliengesellschaft. Neben der Veräusserung untersteht auch die dauernde und wesentliche Belastung eines Grundstücks gegen Entgelt der Grundstückgewinnsteuer.

Die Besteuerung wird aufgeschoben bei

• Eigentumswechsel durch Erbgang
• Erbvorbezug oder Schenkung
• Handänderungen unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie und scheidungsrechtlicher Ansprüche.

Ebenfalls aufgeschoben wird die Grundstückgewinnsteuer bei Landumlegungen und Unternehmensumstrukturierungen sowie beim Verkauf einer dauernd selbst genutzten Liegenschaft, sofern der Erlös innert zwei Jahren in ein gleich genutztes Ersatzgrundstück in der Schweiz investiert wird.

Steuerberechnung

Bis zu einem Grundstückgewinn von Fr. 100'000.-- gilt ein progressiver Steuertarif und darüber erfolgt eine lineare Besteuerung von 40 % des steuerbaren Gewinns.

Bei einer Besitzdauer von weniger als einem Jahr erhöht sich die nach dem Grundtarif berechnete Steuer um 50 % und bei weniger als zwei Jahren um 25 %.

Bei Besitzesdauern von 5 bis 20 Jahren ermässigt sich die nach dem Grundtarif berechnete Steuer jedes Jahr um 3 %, und zwar wie folgt:

Besitzesdauer 5 Jahre: Rabatt 5 %
Besitzesdauer 6 Jahre: Rabatt 8 %
Besitzesdauer 7 Jahre: Rabatt 11 %
... ...
Besitzesdauer 20 Jahre: Rabatt 50 %.

Grundstückgewinne unter Fr. 5'000.-- werden nicht besteuert.

Steuererklärung

Das Formular für die Deklaration der Grundstückgewinnsteuer finden Sie im Online-Schalter.

Neben den Absätzen 2 - 5 von § 30 StG ist das Merkblatt des Kantonalen Steueramtes über die steuerliche Abzugsfähigkeit von Kosten für den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften (ZStB I Nr. 18/820) massgebend. Eine Zusammenfassung finden Sie nachstehend.

1. Abzug der tatsächlichen Kosten oder Pauschalabzug

Bei verpachteten Landwirtschaftsbetrieben und bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften, welche zur Hauptsache geschäftlichen oder gewerblichen Zwecken dienen, sowie bei Liegenschaften des Geschäftsvermögens sind nur die tatsächlichen Aufwendungen abzugsfähig.

Bei allen anderen Liegenschaften berechnen sich die Abzüge entweder aufgrund der tatsächlichen Aufwendungen im Bemessungsjahr oder aufgrund eines Pauschalabzugs. Die Wahl zwischen dem Abzug der tatsächlichen Kosten oder dem Pauschalabzug steht dem Steuerpflichtigen in jedem Steuerjahr und für jede Liegenschaft zu.

2. Pauschalabzug

Die Pauschale wird in Prozenten des jeweilen pro Jahr deklarierten Bruttomietertrags der Liegenschaft berechnet und beträgt 20 %.

3. Abzug der tatsächlichen Kosten

Bei Liegenschaften im Privatvermögen können insbesondere die Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden.

Zu den abzugsfähigen Kosten gehören:

• Aufwendungen für Reparaturen und Renovationen, soweit diese keine Wertvermehrung zur Folge haben (Instandhaltungs- und Instandstellungskosten);
• energiesparende und dem Umweltschutz dienende Investitionen;
• die jährlichen Prämien für Versicherungen gegen Sachschaden und Haftpflicht;
• die mit dem Grundbesitz verbundenen jährlichen Abgaben, wie Gebühren für Dolenreinigung und Feuerschau;
• die Kosten des laufenden Unterhalts;
• die Kosten der Verwaltung durch Dritte;
• die Kosten für Vermietung, Erhebung der Mietzinse, Betreibungen, Ausweisungen und Prozesse mit Mietern;
• die Ausgaben für Reinigung, Beleuchtung und Heizung von Vorräumen, Treppenhaus, Kellerräumen und Estrich in Miethäusern, soweit diese Kosten vom Hauseigentümer bestritten werden;
• die Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds (Art. 712 l ZGB) von Stockwerkeigentümergemeinschaften, sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden;
• die den Erträgen aus Liegenschaften gegenüberstehenden Baurechtszinsen;
• die Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten, die der Steuerpflichtige auf Grund gesetzlicher Vorschriften, im Einvernehmen mit den Behörden oder auf deren Anordnung hin vorgenommen hat, soweit diese Arbeiten nicht subventioniert sind;
• Ausgaben für nachträglich erstellte Luftschutzbauten sowie für die Beschaffung von obligatorischen Einrichtungen, soweit diese Kosten vom Eigentümer der Liegenschaft getragen werden müssen;
• erhebliche Ausgaben für bauliche Massnahmen, welche auf behördliche Auflage hin vorgenommen werden, sofern die behördliche Anordnung auf eine Änderung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften zurückzuführen ist und aus der auferlegten baulichen Vorkehr keine Wertvermehrung resultiert.

4. Nicht abzugsberechtigte Aufwendungen

Nicht abzugsberechtigt sind:

• wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen und Verbesserungen von Liegenschaften;
• Lebenshaltungskosten, wie die Kosten für das Telefonabonnement, die Konzessionsgebühren für Radio und Fernsehen
• Verbrauchskosten (inkl. Grundgebühr) für Strom, Gas, Heizöl, Kehricht, Wasser und Abwasser
• Grundeigentümerbeiträge, wie Strassen-, Trottoir-, Dolen-, Werkleitungs-, Perimeterbeiträge und Kanalisationsanschlussgebühren;
• Quartierplan- und Vermessungskosten, Güterzusammenlegungs- und Meliorationskosten;
• die mit dem Erwerb von Liegenschaften verbundenen Abgaben und übrigen Kosten, wie Handänderungsgebühren, Handänderungssteuern, Insertionskosten, Mäklerprovisionen, an Stelle des Veräusserers übernommene Grundstückgewinnsteuer.

Die Informationen erfolgen ohne Gewähr und haben keinerlei Rechtswirkung.

Die Liegenschaften im Privatbesitz wurden vom Regierungsrat gültig ab dem Steuerjahr 2009 neu bewertet. Die Steuerämter haben die neuen Bewertungen für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum im Januar 2010 an die Liegenschaftenbesitzer versandt.

Von selbstbewohnten Liegenschaften ist ein Eigenmietwert als Einkommen zu versteuern.
Bei vermieteten Objekten ist der Mietertrag als Einkommen zu versteuern.
Der Liegenschaftenunterhalt kann, wenn nicht mehrheitlich eine gewerbliche Nutzung vorliegt, in effektiver Höhe oder pauschal (20 % des Ertrags) abgezogen werden.

Besitzer von Einfamilienhäusern und Stockwerkeinheiten, die z. B. infolge Wegzug von Kindern Teile ihrer Liegenschaft nicht mehr benützen, können einen Unternutzungsabzug geltend machen.Nicht genutzt im steuerlichen Sinn ist ein Zimmer, wenn es leer steht.

Übersteigt der Eigenmietwert 1/3 der Einkünfte eines Steuerpflichtigen, kann ein Einschlag in Härtefällen beantragt werden. Die Ausgestaltung dieses Einschlags ist in der Weisung der Finanzdirektion betreffend Gewährung eines Einschlages auf dem Eigenmietwert in Härtefällen beschrieben.

Weitere Informationen und Merkblätter finden Sie unter "Links"